Il Superbonus 110% è stato introdotto con il D.L. 34/2020 e ha permesso a moltissimi proprietari di immobili e/o a Condomini di eseguire lavori di ristrutturazione finalizzati all’efficientamento energetico ed edilizio, usufruendo di incentivi e detrazioni fiscali.
Tuttavia, per tutti coloro che hanno eseguito detti lavori, un’eventuale vendita non risulta facilmente percorribile.
L’Agenzia delle Entrate con la circolare 13/E/2024, in ottemperanza a quanto atteso dalla Legge di Bilancio 2024, ha infatti previsto pesanti imposte per coloro che decidono di vendere un immobile ristrutturato con il Superbonus, prima che siano decorsi 10 anni dalla fine lavori.
Per tutti quegli immobili diversi dall’abitazione principale e non ottenuti mediante successione, sui quali sono stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus 110%, al momento della vendita, è previsto il pagamento di un’imposta sulla plusvalenza pari al 26%, ossia una sorta di extra-tassa Superbonus.
La ratio di tale misura è stata concepita per scoraggiare compravendite speculative e garantire che le agevolazioni fiscali siano effettivamente ed esclusivamente impiegate per migliorare l’efficienza energetica degli immobili, anche in ottemperanza alle direttive comunitarie dell’Unione Europea.
Pertanto, chi vende -per esempio- una seconda casa, nei dieci anni successivi, incorre in un prelievo del 26% sulla plusvalenza generata dall’operazione come reddito diverso ed in un calcolo molto penalizzante della base imponibile.
La circolare dell’Agenzia delle Entrate precisa inoltre, che la nuova disciplina della plusvalenza si applica anche a tutte le unità immobiliari facenti parte di un Condominio che hanno usufruito degli interventi agevolati. Non è necessario che i lavori abbiano interessato i singoli appartamenti, ma è sufficiente che gli interventi cosiddetti “trainanti” (ossia quelli principali che godono della detrazione fino al 110%) siano stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Quando vi è l’esonero dell’imposta sulla plusvalenza Superbonus?
Il Legislatore ha comunque previsto due importanti eccezioni al prelievo dell’imposta sulla plusvalenza da Superbonus, ovverosia:
- per tutti gli immobili utilizzati come abitazione principale per la maggior parte dei 10 anni precedenti la vendita, o per la maggior parte del periodo se inferiore ad anni 10;
- per tutti gli immobili ereditati per successione.

Ma come si calcola la plusvalenza del 26%?
La plusvalenza corrisponde alla differenza tra il prezzo di vendita ed il costo di acquisto o di costruzione dell’immobile, incrementato di ogni altro costo inerente il bene stesso (ad esempio spese per manutenzione straordinaria o ristrutturazione; spese per pratiche urbanistiche e catastali; onorario del notaio, imposta di registro, IVA non detratta, imposta sostitutiva sul mutuo).
Quanto ai suddetti costi inerenti, a titolo esemplificativo, si consideri il caso in cui la vendita avvenga entro cinque anni dalla conclusione degli interventi per i quali si è usufruito del Superbonus. Le spese sostenute per queste opere non possono essere considerate nel calcolo del costo di acquisto o di costruzione dell’immobile, se si è beneficiato del Superbonus al 110% e di sconto in fattura o cessione del credito. In questo caso, quindi, i costi sostenuti per i lavori agevolati dall’incentivo non potranno essere sottratti dalla plusvalenza, in quanto spese finanziate in toto dallo Stato.

Nel caso in cui invece, la vendita avvenga dopo 5 anni dalla conclusione dei lavori, si tiene conto del 50% delle spese relative agli interventi agevolati.

Vi è la possibilità di modifiche alla disciplina?
Attualmente il tema delle plusvalenze da Superbonus è oggetto di ampia discussione alla Camera ed al Senato.
Sono stati proposti diversi emendamenti correttivi alla Legge di Bilancio 2024, nonchè numerosi interpelli all’Agenzia delle Entrate, tutti finalizzati ad ottenere modifiche alle norme che regolano la tassazione delle plusvalenze sulla vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus.
In primo luogo, si è proposto di ridurre da dieci a cinque anni l’arco temporale in cui scatta la tassazione extra.
Secondariamente, vi è l’intento di non concedere efficacia retroattiva, salvaguardando così tutti quegli accordi compravendita sottoscritti e registrati prima del 1 gennaio 2024.
Alla data odierna tuttavia, nulla è ancora stato varato, ma ci si augura che il Legislatore intervenga a stretto giro per chiarire e migliorare le importanti lacune del sistema.

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